Ölümüne Anlaşma! (Mortgage: Faizli Ev)
Unsplash
''Eğer bilanço okuyabiliyorsanız, (Mortgage-faizli) evinizin sizin aktif varlığınız olmadığını hemen görürsünüz. Çünkü o ev bankanın aktif varlığıdır.
Aktif varlık cebinize para koyan varlıktır. Pasif varlıksa cebinizden para alır.
Çoğu insan bu farkı bilmez.
Çoğu çalıştıkları işlerinden memnunlar, kendilerinin olduğunu sandıkları, gurur duydukları ve iplerinin ellerinde olduğunu düşündükleri sevimli bir evde oturuyorlar.
İpotek borçlarını vaktinde ödedikleri sürece kimse onu ellerinden almayacaktır. Onlar da ödemeleri aksatmazlar.
Ne var ki, mali okuryazar olmak ve mali zekâya sahip olmak paranın büyük tablosunu anlayabilmektir.
Mali açıdan uyanık kişiler, bilançolarında ipotekli bir evin aktif değil pasif varlık olarak yer aldığını bilirler.
İpotekli malınız bilançoda aktif varlık olarak gösterilir.
Ama o bilanço bankanın bilançosudur… Sizin değil.
Muhasebe okuyan herkes bilançonun eksi ve artı hanesinin eşitlenmesi gerektiğini bilir.
Peki sizinki nerede eşitleniyor?
Bu eşitlenme bilançonuzda olmuyor.
Bilançonuza bakarsanız rakamlar size bunu söyleyecektir.
Eşitleme şimdi söz konusu. Şimdi bir anlam ifade ediyor.
İşte "İş sahibi" ve "Yatırımcı diliminde olan kişilerin" muhasebesi bu.
Ama temel muhasebecilikte böyle öğretmezler.
Muhasebecilikte evinizin değerini aktif varlık olarak gösterir, ipotekli tutarı da pasif varlık kalemine alırsınız.
Burada gözardı edilmemesi gereken nokta, evinizin "değeri" piyasa koşullarına göre inip çıkabilen bir rakamdır, oysa belirli ipotek piyasa koşullarından etkilenmeyecektir.
Ancak "İş sahibi" ve "Yatırımcı diliminde olan kişiler'' evlerinin "değerini" aktif varlık olarak görmezler, çünkü nakit akışı yaratmamaktadır.
(İngilizce'deki Mortgage kavramı Fransızca mortir sözcüğünden gelir, "ölümüne anlaşma" demektir. (Türkçe tam karşılığı olmamakla birlikte "birinin ev satın alma pahasına haya-
tını bir bankaya ya da finans kuruluşuna ipotek altına aldırması" diyebiliriz)
"İpoteğimi ödersem ne olur?
O zaman evim aktif varlık sayılır mı?" diye soranlar çoktur.
Onlara yanıtım, "Yine hayır," olur.
Bunun birkaç gerekçesi var.
Biri bakım onarım. Gayri menkul de otomobile benzer.
Bedavaya alsanız bile yürütmeniz size paraya mal olur.
Hele bir şey bozulmaya görsün, arızalanan parçalar birbirini izler.
Ayrıca hem evin hem de otomobilin bakım giderleri vergiden sonra elinize geçen parayla karşılarsınız.
Ayrıca, eviniz ipoteksiz olsa bile pasif varlık kabul edilmesinin nedeni hâlâ size ait olmamasıdır.
Tapusu sizde olsa bile devlet sizden vergi keser.
Emlak vergilerinizi ödemeyin de görün bakalım evin asıl sahibi kimmiş?
Vergi karşılığı rehin sertifikaları da buradan kaynaklanır.
Vergi karşılığı rehin sertifikaları paranıza en az yüzde 16 faiz almanın harika bir yoludur.
Ev sahipleri emlak vergilerinizi ödemezlerse, devlet vergi borçlarına yüzde 10 ile yüzde 50 arasında değişen oranlarda faiz işletir. Tefecilik mi dediniz?
Emlak verginizi ödemezseniz, bir çıkar onları öder… Amerika'nın pek çok eyaletinde ipoteği ödeyen kişiye vergi tutarı ve faiz kadar borçlanırsınız.
Vergi ve faiz borcunuzu belli bir zamanda ödemezseniz, o kişi ödediği para karşılığında evinize el koyar.
Yine pek çok eyalette emlak vergisini geri ödemek banka ipoteğinden bile önceliklidir.
Diyelim ki 100. 000 dolara bir ev satın almaya karar verdiniz, peşinat olarak da 20.000 dolar ödeyecek, geri kalan
80.000 doları da 30 yıllık vadeyle % 8 faiz (Yüzdelik değişsede gerçek değişmiyor) ödeyerek bankanızdan borç aldınız.
Beş yıl içinde bankaya toplam 35.220 dolar ödemeniz gerek; bunun 31.276 doları faize, 3.944 doları da kredi aldığınız miktardan düşülecek.
Otuz yıla yayarsak geri ödeyeceğiniz miktarla faizin toplamı 221.323 dolar, oysa siz 80.000 dolarlık kredi almıştınız.
Bu durumda ödeyeceğiniz faizin tutarı 131.323 dolar oluyor.
Bir noktayı daha aydınlatmakta yarar var, 221.323 dolara emlak vergisi ve kredi sigortası dahil değil.
Gülünç değil mi?
131.323 dolar 80.000 doların yüzde 8 faizinden daha yüksek sanki.
30 yıl içinde % 160 faizden söz ediyoruz.
Bankalar böyledir işte, size bütün gerçeği söylemezler.
Eğer rakamları okumasını bilmiyorsanız, bunu asla bilemezdiniz.
Evinizden memnunsanız, umursamazsınız bile.
Ama sektörde bilinen bir gerçek daha var: Birkaç yıl geçmeden yeni, daha büyük, daha küçük ya da yazlık bir ev isteyebilirsiniz veya ipoteğinizi yeniden finanse etmeyi düşünebilirsiniz. Onlar da biliyor bunu, güvendikleri de bu zaten.
Bankacılık sektöründe bir ipoteğin ömrüne ortalama 7 yıl biçilir.
Bunun anlamı, bankalarca ortalama birinin her 7 yılda bir yeni bir ev satın alması ya da o ipoteği yeniden finanse etmesi beklenir.
Yukarıda verdiğimiz örneği kullanırsak, bankalar ilk verdikleri 80.000 dolarlık krediyi 43.291 dolar faiziyle birlikte yedi yılda bir geri almayı hesaplarlar.
Çoğu kimse çok çalışıp zam hak etmeye ve yeni ipotek altına girerek bir başka yeni ev satın almaya devam edecektir.
Devlet de vergi mükelleflerini daha pahalı evler satın almaya özendirmek için onlara vergi indirimi sağlar, ne de olsa daha toplayacağı emlak vergisi artacaktır.
Fakat unutmamak gerek, her konut finansman kuruluşu öncelikle ipoteğin ödenmesini şart koşar.
Televizyon reklamlarında yakışıklı beysbol oyuncularının ve futbolcuların çıkıp gülücükler saçarak, "Bütün kredi kartı borçlarınızı toplu kredi poliçesine aktarın," dediklerini görüyorum.
Bu yolla hem o kredi kartlarınızın borcunu kapatabilir hem de daha düşük faiz oranıyla yeni bir kredi alabilirsiniz.
Sahi, reklamlarda bir de bunun neden zekice bir yöntem olduğunu anlatıyorlar:
"Toplu kredi poliçesi akıllıca bir çözüm, çünkü devlet ev ipotek taksitleriniz karşılığında yaptığınız faiz
ödemelerine vergi indirimi uygular."
Televizyonda bunları seyredip duyanlar ışığı görür, hemen en yakın finans kuruluşlarına giderek evlerine bir ipotek daha koydururlar, kredi kartı borçlarını öder ve kendilerini akıllı görürler.
Birkaç hafta geçince alışverişe çıkar, yeni bir giysi, yeni bir çim makinesi görür ya da çocuklarına yeni bir bisiklet almanın zamanının geldiğini veya bir tatili hak ettiklerini düşünürler. Tertemiz bir kredi kartları vardır ne de olsa…
Belki de kredi kartı borçlarını ödedikleri için postadan yeni bir kredi kartı gelivermiştir.
Kredileri yüksektir, faturalarını ödemektedirler, yürekleri güm güm atar, "Hadi ne duruyoruz?
Biz bunu hak ettik. Aylık taksitlerle kolay öderiz," derler.
Duygular mantığın önüne geçer, derken yeni kredi kartı çantadan çıkar.
Önceden de belirttiğim gibi bankanız evinizin aktif varlık olduğunu söyler, yalan değildir bu.
Borca girdiğiniz için devletin size vergi muafiyeti sağlamasının amacı sizin mali geleceğinizi düşünmesi değildir.
Devlet kendi mali geleceğini kollar.
Demek ki bankanız, muhasebeciniz, avukatınız ve öğretmenleriniz size evinizin aktif varlık olduğunu söylediğinde, belirtmedikleri tek nokta o evin kimin aktif varlığı olduğudur.
Tasarruflarınız gerçek aktif varlıklarınızdır. Güzel, değil mi?
Ama mali tabloları okuyup bütün tabloyu görmeniz gerekir.
Tasarruflarınız aktif varlık olmakla birlikte bankanızın bilançosunda pasif varlık olarak görünürler.
Aktif sütununuzda tasarruf ve çek hesabınız şöyle görünür.
Şimdi de tasarruf ve çek hesabı bakiyenizin bankanızın bilançosundaki görünümüne bakalım.
Bankalar tasarruf ve çek hesabı bakiyenizi neden pasif varlık olarak görmekte?
Çünkü paranıza faiz ödemek zorundalar, bunu teminat altına almak onlara paraya mal olur.
Yukarıdaki birkaç çizimin ve sözcüklerin önemini kavrarsanız, para oyununda gözlerin göremediğini daha iyi anlamaya başlarsınız.
Dikkat ettiyseniz, ev satın almak, borçlanmak için size vergi indirimi sağlanıyor, oysa tasarruflarınızdaki paraya vergi indirimi yok. Nedenini merak ettiniz mi?
Önemli nedenlerinden biri tasarruflarınızın banka açısından pasif olması.
Peki madem tasarruf hesabınızdaki para onlar için pasif bir varlık, öyleyse bankalar neden hükümetlerden paranın bankaya yatırılmasını özendiren yasalar çıkarmalarını istiyorlar?
Üstelik bankalar sizin tasarruflarınıza ihtiyaç duymazlar.
Bankalara fazla mevduat gerekmez, çünkü onlar parayı 10 kat artırabilirler.
Bankaya yalnızca 1 dolar yatırırsanız, yasa gereği banka size 10 dolar borç verebilir, Merkez Bankası'nın koyduğu rezerv limitlerine bağlı olarak bu miktar 20 dolar da olabilir.
Bu durumda 1 dolarınız birdenbire 10 dolar ya da daha fazla eder. Tılsımlı değil mi?
Ayrıca, banka sizin 1 dolarınıza % 5 faiz ödemekle kalır.
Tüketici olarak siz kendinizi güvende hissedersiniz, çünkü banka paranıza bir miktar para ödemektedir.
Bankalar bunu iyi müşteri ilişkileri olarak kabul ederler, onların bünyesinde tasarruf hesabı açtırdığınıza göre bir gün gelir ödünç para da isteyebilirsiniz.
Ödünç para almanızı isterler, böylece size borç verdikleri miktara yüzde 9 ya da daha fazla faiz işletebilirler.
Siz 1 dolarınıza % 5 faiz alırken, banka o bir doları sayesinde aldığınız 10 dolar borca % 9 ya da daha yüksek faiz işletebilir.
Tasarruflarınızın vergi indiriminden yararlandırılmamasının bir başka nedeni daha var.
Rakamları okuyabiliyor ve nakit akışının yönünü görebiliyorsanız, bir yolunu bulup tasarruflarınızı sizden aldıklarını anlarsınız.
Aktif sütununuzda tasarruf ettiğiniz para, bankanın aktif sütununda yer alan ipotek ödemelerine eklenen faiz olarak pasif sütunundan dışarı çıkıyordur. Nakit akışı modeli şöyle gelişir: (Grafik 4)
İşte bankaların tasarruf etmeniz için devletten vergi teşviki almanızı sağlamasına neden gerek duymadığını gösteren tablo.
Çünkü bankalar borcunuza işlettikleri faizle sizden tasarruflarınızı zaten alıyorlar.
Politikacılar sistemle uğraşmazlar, çünkü bankalar, sigorta şirketleri, inşaat endüstrisi, aracı kurumlar ve daha başkaları siyasal kampanyalara yüksek miktarda parasal katkıda bulunmaktadırlar…
Politikacılar oyunun adını bilmezler mi hiç?
Yani kapitalizmin oyununun adı: 'Kim kime borçlu.'
Ne kadar çok kişiye borcun varsa, o kadar fakirsin.
Buna karşılık sana borcu olan ne kadar çok kişi varsa, o kadar zenginsindir. Oyunun kuralı bu.
"Hepimiz birilerine borçluyuzdur. Borç dengesini kaybettiğinde sorun başlar.
Ne yazık ki dünyadaki fakir kimseler oyunun içinde fena ezilmişlerdir, daha fazla borca girecek halleri kalmamıştır.
Aynısı fakir ülkeler için de geçerli. Dünya da fakir, güçsüz ve finans bilgisinden yoksun olanlardan alır. Çok fazla borcunuz varsa, dünya varınıza yoğunuza el koyar… '' (Kiyosaki)
